Radiografía 2021: Análisis del mercado inmobiliario

Aumentó levemente el tiempo promedio de publicación de este tipo de propiedad en el portal, 7 meses vs. 5 meses en pre-pandemia.

El precio promedio de alquiler de una oficina/local de un ambiente - la tipología más buscada - descendió un 50% en 2020, pasando de USD 800 a USD 400 con respecto al mismo período en 2019. Durante 2021 comenzó su recuperación llegando en promedio a USD 600.

Los precios solicitados de alquiler y venta, tanto para locales comerciales como para oficinas corporativas bajaron casi de forma simultánea en el comienzo de la pandemia y se mantuvieron estables hasta hoy.

Dependiendo de la zona, entre otros factores influyentes, se puede afirmar que los valores de alquiler solicitados en edificios corporativos y locales han bajado aproximadamente un 25%, medido en dólares, con respecto a los valores pre-pandemia. Cabe recalcar que la baja en los precios de venta ha sido menor.

Si bien la demanda no ha alcanzado los valores del 2020, la situación actual ofrece buenas perspectivas de mejora, con un mayor interés sobre este segmento. La actividad actual del mercado refiere principalmente a reestructuraciones y no a nuevas compañías que se instalan en el país. La mayor parte está constituida por empresas que buscan un espacio que se adapte mejor a las nuevas modalidades de trabajo, con

ambientes más grandes y ventilados para sus trabajadores.

Los cambios en la Ley de Vivienda Promovida generaron un ambiente más propicio para el desarrollo de nuevos proyectos residenciales, con márgenes de rentabilidad más saludables. En consecuencia, se ejecutaron propuestas que antes no contaban con viabilidad, lo que produjo un crecimiento exponencial de construcciones en todo el país.

A su vez, la Ley presenta otros beneficios como la inclusión de monoambientes en las exoneraciones fiscales y mayor flexibilidad para determinar las tipologías a construir, lo que desemboca en proyectos con mejor absorción, alineados a la demanda del mercado.

Durante el pasado año, hubo un aumento en los costos de materias primas para la construcción, valores que no se trasladaron al consumidor final y que fueron absorbidos por los desarrolladores, lo que permitió un movimiento dinámico y favorable para la venta de obra nueva.

Durante el 2020, el segmento más afectado fue el de oficinas y locales comerciales. En el último trimestre de 2021 se evidenció una recuperación de este segmento con fines de inversión. La estabilización de la economía y la apertura de los mercados aumentó favorablemente el índice de confianza de los inversores para dirigir nuevamente sus capitales a este tipo de inmuebles. 

Punta del Este se coloca una vez más como uno de los destinos de vacaciones más elegidos de Sudamérica, y el principal de nuestro país. Si lo comparamos como destino de residencia, vemos que el interés por el alquiler anual o compra de vivienda como domicilio principal va en aumento. En una encuesta realizada por InfoCasas a un grupo de más de 600 inversores, el 15% expresó su interés por emigrar al balneario con la idea de vivir todo el año. Esta tendencia se ve alimentada por otros factores, como calidad y estilo de vida, seguridad, conexión con la

naturaleza, entre otros. 

Los desarrollos inmobiliarios al igual que los productos en general, pasan por momentos de transformación con el objetivo de adaptarse mejor a las necesidades de los usuarios. La arquitectura y el diseño ponen énfasis en incorporar nuevas técnicas y recursos que contemple un mayor bienestar en los aspectos esenciales de sus habitantes; aspectos como el social, ambiental, laboral y físico. La sostenibilidad y el cuidado del medio ambiente son otros de los factores que también reciben más atención por parte del público y de los desarrolladores.

Frente a la necesidad de ofrecer mejores servicios a los usuarios y mantener un nivel de gastos comunes bajos, los desarrolladores han integrado un nuevo sistema de Pay-per-use (pago por uso) en amenities seleccionadas. Esta categoría de amenities no se encuentra comprendida dentro de los gastos generales, y le ofrece al usuario la flexibilidad de pagar por su uso, convirtiendo este costo en variable según su preferencia.

En el último tiempo y consolidándose en 2021, se ha hecho indispensable la inclusión de estudios de mercado basados en el análisis de Big Data para definir propuestas eficientes que contemplen las necesidades el mercado. Para esto se evalúan factores claves, como la selección del terreno, la composición de tipologías, metros cuadrados, amenties, y demás detalles que componen cada proyecto.

Tomando como base el análisis de más de 10 años de datos del portal InfoCasas, hemos realizado estudios de mercado para más de 20 proyectos en Uruguay y Paraguay con excelentes resultados. 

Se observó un alto interés del público argentino por radicarse en Uruguay, tanto en Montevideo como en Punta del Este. El número de búsquedas del vecino país aumentó un 25% en el portal respecto al 2020.

A los especialistas del rubro que colaboraron en este informe:

Ricardo Frechou - CEO InfoCasas

Isidoro Kosak - Director Kosak Inversiones Inmobiliarias

Emilio González - Gerente de Segmentos particulares y productos BBVA

Agustín Pintos Ibáñez - Director / Socio Workplace Real Estate

Agencia Nacional de Vivienda